Assistance aux assemblées générales de copropriété conflictuelles par commissaire de justice
Copropriété : une récente décision de la Cour de cassation rappelle les limites des pouvoirs du syndicat secondaire
La gestion d'une copropriété obéit à des règles juridiques strictes dont le non-respect peut avoir des conséquences importantes sur le recouvrement des charges et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Une décision récente de la Cour de cassation est venue rappeler avec force les limites des pouvoirs du syndicat secondaire et de son administrateur provisoire lorsqu'ils agissent au nom du syndicat principal.
Dans cette affaire, à la suite de la dissolution d'un syndicat secondaire, un administrateur provisoire avait été désigné afin d'assurer les opérations de liquidation avec les pouvoirs du syndic et une partie de ceux de l'assemblée générale. Agissant pour le compte du syndicat secondaire, celui-ci avait engagé une action judiciaire contre un copropriétaire afin d'obtenir le paiement de charges correspondant en réalité aux charges communes dues au syndicat principal.
Par un arrêt du 24 septembre 2024, la Cour d'appel de Pau avait considéré que cette action était irrecevable, estimant que le syndicat secondaire ne disposait pas de la qualité nécessaire pour recouvrer des créances appartenant au syndicat principal.
La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-21.792). La Haute juridiction rappelle que les missions du syndicat secondaire sont strictement limitées par la loi et qu'il ne peut agir pour le compte du syndicat principal qu'à la condition d'avoir reçu un mandat exprès de l'assemblée générale de ce dernier.
La Cour précise également que l'administrateur provisoire ne saurait exercer des prérogatives dépassant l'objet du syndicat secondaire. À défaut d'un mandat régulièrement accordé par le syndicat principal, ni le syndicat secondaire ni son administrateur provisoire ne disposent donc de la qualité pour agir en paiement des charges dues au syndicat principal.
À retenir : le syndicat secondaire ne peut recouvrer, pour le compte du syndicat principal, les charges de copropriété dues par ses copropriétaires qu'en présence d'un mandat exprès donné par l'assemblée générale du syndicat principal. À défaut, toute action engagée à cette fin est susceptible d'être déclarée irrecevable.
Assemblées générales conflictuelles : le rôle du commissaire de justice dans la préservation de la preuve
Les contentieux de copropriété trouvent fréquemment leur origine dans des assemblées générales particulièrement tendues : contestation des pouvoirs, désaccords sur les modalités de vote, remise en cause du décompte des voix, incidents de séance ou encore accusations d'irrégularités affectant les résolutions soumises aux copropriétaires.
Dans ce contexte, un ou plusieurs copropriétaires peuvent souhaiter faire constater de manière objective le déroulement de l'assemblée générale afin de préserver leurs droits et de disposer d'éléments de preuve fiables en cas de contestation ultérieure.
Le commissaire de justice peut alors intervenir lors de l'assemblée générale afin de constater les événements survenant au cours de la réunion : composition de l'assemblée, vérification des mandats, déroulement des votes, incidents, prises de parole, résultats proclamés ou encore conformité du procès-verbal avec les opérations effectivement réalisées.
Lorsque les circonstances le justifient, notamment en présence d'un risque sérieux de litige ou d'une nécessité de préserver une preuve, les copropriétaires peuvent également solliciter une mesure judiciaire sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. Le juge peut alors autoriser ou organiser une mission de constat destinée à conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un futur litige.
Le procès-verbal dressé par le commissaire de justice constitue un élément probatoire particulièrement précieux devant les juridictions. Son intervention permet non seulement de sécuriser la conservation des preuves mais également de favoriser la transparence des débats dans des situations où les tensions entre copropriétaires sont susceptibles d'affecter le bon déroulement de l'assemblée générale.
L'étude SYNERGIE HUISSIERS 13 accompagne les copropriétaires, conseils syndicaux, avocats et professionnels de l'immobilier dans la réalisation de constats lors d'assemblées générales sensibles ou conflictuelles, afin de garantir la préservation des preuves et la défense efficace de leurs droits.
Sources
- Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B.
- CA Pau, 24 septembre 2024, n° 21/02084.
- Article 145 du Code de procédure civile.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Assemblée générale de copropriété conflictuelle : pourquoi faire intervenir un commissaire de justice ?
Les assemblées générales de copropriété sont des rendez-vous incontournables pour la gestion des immeubles. Elles permettent aux copropriétaires de prendre des décisions importantes concernant l'administration de la copropriété, les travaux, les budgets, les charges ou encore la désignation du syndic.
Si la majorité des assemblées générales se déroulent dans un climat serein, certaines réunions peuvent devenir particulièrement conflictuelles lorsque des intérêts divergents s'affrontent. Contestations des comptes, désaccords sur des travaux importants, tensions entre copropriétaires ou contestation de la gestion du syndic peuvent alors conduire à des échanges difficiles et à des risques de contentieux.
Des décisions aux conséquences importantes
Les résolutions soumises au vote peuvent avoir des répercussions financières significatives pour l'ensemble des copropriétaires. La régularité des débats, le respect des règles de majorité, la validité des mandats ou encore les conditions de vote constituent autant d'éléments susceptibles d'être contestés devant les juridictions compétentes.
La jurisprudence rappelle régulièrement l'importance du respect des règles propres à la copropriété. Ainsi, la Cour de cassation a récemment confirmé que le syndicat secondaire ne pouvait agir en recouvrement des charges dues au syndicat principal sans avoir reçu un mandat exprès de l'assemblée générale du syndicat principal, soulignant une nouvelle fois l'importance du respect des compétences et prérogatives de chaque organe de la copropriété.
Dans ce contexte, la conservation de preuves fiables relatives au déroulement de l'assemblée générale peut s'avérer déterminante lorsqu'une contestation est envisagée.
Le constat de commissaire de justice : une preuve objective et indépendante
Le commissaire de justice peut être sollicité afin d'assister à une assemblée générale de copropriété et d'établir un constat relatant de manière objective et impartiale les faits observés au cours de la réunion.
Son intervention permet notamment de constater les conditions d'accès à la salle, la composition de l'assemblée, les incidents éventuels, les contestations formulées, le déroulement des débats, la tenue des votes ou encore tout événement susceptible d'avoir une incidence sur la validité des décisions adoptées.
Le constat constitue un mode de preuve particulièrement efficace en cas de procédure judiciaire ultérieure. Il permet de figer une situation factuelle à un instant donné grâce à l'intervention d'un officier public et ministériel indépendant.
L'assistance d'un commissaire de justice lors d'assemblées générales conflictuelles
Dans les copropriétés où les tensions sont récurrentes, le recours à une étude de commissaires de justice peut s'avérer particulièrement utile. L'intervention d'un professionnel du constat apporte un regard extérieur, neutre et indépendant sur le déroulement des opérations, tout en contribuant à sécuriser juridiquement les décisions qui seront prises.
Contrairement à une idée répandue, cette démarche peut être initiée à la demande d'un seul copropriétaire ou de plusieurs copropriétaires souhaitant préserver leurs droits et disposer d'une preuve objective des événements intervenant au cours de l'assemblée générale.
Lorsque le contexte est particulièrement sensible ou que l'accès à l'assemblée générale risque d'être contesté, le copropriétaire peut également solliciter l'autorisation du juge afin qu'une ordonnance permette au commissaire de justice d'accomplir sa mission dans les conditions définies par la juridiction compétente.
Cette procédure est notamment susceptible de présenter un intérêt lorsqu'il existe un risque sérieux d'irrégularités, lorsqu'une contestation judiciaire est prévisible ou lorsque des copropriétaires souhaitent garantir la préservation d'éléments de preuve déterminants pour la défense de leurs intérêts.
La présence du commissaire de justice permet alors de constater avec précision les déclarations, incidents, votes ou événements intervenus durant la réunion, tout en assurant l'établissement d'un procès-verbal de constat bénéficiant d'une force probante reconnue devant les tribunaux.
Prévenir les contentieux et sécuriser les décisions
Au-delà de son rôle probatoire, la présence d'un commissaire de justice exerce souvent un effet dissuasif et apaisant. Les participants savent que les débats font l'objet d'une constatation objective, ce qui contribue généralement à limiter les incidents et à favoriser le respect des règles applicables.
L'intervention d'une étude de commissaires de justice permet ainsi aux copropriétaires de sécuriser leurs droits, de préserver les preuves nécessaires à la défense de leurs intérêts et de renforcer la sécurité juridique des décisions prises lors de l'assemblée générale.
Une intervention sur l'ensemble du territoire de compétence de l'étude
L'étude peut intervenir pour assister aux assemblées générales de copropriété sensibles ou conflictuelles, à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires, de conseils syndicaux ou de toute personne disposant d'un intérêt légitime à la conservation de la preuve.
Chaque situation faisant l'objet d'une analyse spécifique, les modalités d'intervention peuvent être adaptées au contexte rencontré, qu'il s'agisse d'une simple mission de constat ou d'une intervention réalisée dans le cadre d'une autorisation judiciaire préalablement obtenue.
Face à une assemblée générale susceptible de donner lieu à des contestations, l'anticipation demeure la meilleure garantie d'une préservation efficace des preuves et de la défense des droits des copropriétaires.
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